“소득이 일정치 않아서 아파트 담보대출 받기 어렵다”는 말을 들어본 적 있으신가요? 자영업자, 프리랜서, 플랫폼 노동자처럼 고정 월급이 없는 직군의 경우 주택담보대출 심사에서 불리하다고 느끼는 순간이 많습니다. 하지만 현실은 다릅니다.
소득이 불규칙하더라도 조건만 갖추면 충분히 아파트 담보대출이 가능합니다. 오늘은 실제 사례를 토대로, 자영업자도 성공적으로 대출을 승인받을 수 있는 전략을 알려드리겠습니다.
1. 자영업자 아파트 담보대출 소득 증빙
자영업자는 급여 명세서가 없기 때문에 소득 증빙이 어렵다고 느낄 수 있습니다. 하지만 금융기관은 꼭 4대 보험 직장인의 급여 명세서만 보는 것이 아닙니다. 다음과 같은 서류로도 소득을 입증할 수 있습니다:
- 국세청 홈택스 발급 종합소득세 신고서(종소세)
- 최근 1년 이상 건강보험 납부 확인서
- 부가가치세 신고서 (간이과세자도 해당)
- 주거래 통장 입출금 내역
즉, 실제 현금 흐름이 존재하고, 일정 기간 이상 영업을 지속 중이라면 ‘소득 인정’이 가능합니다. 대부분의 금융사는 이 자료들을 종합 평가해 ‘추정소득’으로 산정하므로, 자료 준비만 잘하면 충분히 대출 심사에 통과할 수 있습니다.
2. 담보가 확실하다면 승인 확률도 올라간다
자영업자라 하더라도 담보가치가 높다면 대출 승인을 받는 데 큰 문제가 되지 않습니다. 금융기관은 ‘소득’과 ‘담보’를 함께 보지만, 담보 중심 심사를 운영하는 곳에서는 아파트 시세나 LTV(담보인정비율)를 더 중시하기도 합니다. 예를 들어,
- 서울 또는 수도권 소재 아파트,
- 시세 3억 원 이상,
- LTV 60% 이하 신청,
이라면 금융사 입장에서 리스크가 낮다고 판단할 가능성이 큽니다. 소득이 다소 부족해도 담보가 안정적이라면 충분히 커버가 가능하다는 뜻입니다.
3. 1금융 vs 2금융 어디서 신청하는 게 유리할까?
은행권(1금융)은 보통 DSR(총부채원리금상환비율)을 엄격하게 적용하며, 소득 증빙 수준도 높은 편입니다. 반면, 저축은행이나 보험사 같은 2금융권은 담보 중심 심사를 강화하면서 소득이 약한 자영업자도 유연하게 접근 가능한 구조를 제공하고 있습니다. 예를 들어,
- OK저축은행, 웰컴저축은행 등은 건강보험료 납부 확인서만으로 심사 가능
- 삼성화재, 현대해상 같은 보험사 대출은 시세만으로 담보평가 후 대출 실행
소득이 다소 불안정한 자영업자라면, 금리 차이를 감안하더라도 승인이 더 유리한 곳에서 먼저 사전심사를 받아보는 것이 효과적입니다.
4. 자영업자 아파트 담보대출 DSR
아무리 담보와 소득이 확보돼 있어도, DSR이 초과되면 주담대 승인은 힘들어질 수 있습니다. DSR이란 내 연간 총소득 대비 원리금 상환액 비율을 의미하며, 은행권은 40%, 비은행권은 50% 제한이 일반적입니다.
즉, 마이너스통장, 카드론, 신용대출 등 다른 대출이 많으면 그만큼 주택담보대출 한도는 줄어들 수 있습니다. 대출 신청 전 다음을 준비해보세요.
- 신용대출·카드론은 최대한 정리
- 소득 대비 상환비율 40% 이하로 조정
- 주거래 은행 또는 기존 거래 실적 활용
이러한 사전 정리가 잘 돼 있으면, 자영업자라 해도 승인률은 훨씬 높아집니다.
자영업자라고 포기하지 마세요
소득이 일정하지 않다고 해서 주택담보대출을 포기할 필요는 없습니다. 제출할 수 있는 자료만 잘 준비하고, 담보가 안정적이라면 은행 또는 제2금융권 모두에서 승인 가능성을 열 수 있습니다.
중요한 건 나의 조건을 정확히 파악하고, 어떤 금융사가 내 상황에 맞는지 전략적으로 접근하는 것입니다. “소득이 불규칙해도 OK!” 준비된 자영업자에게는 대출도, 내 집 마련도 충분히 가능합니다. 필요하시면 상황별 대출 가능 여부나 이자 계산도 도와드릴 수 있으니 언제든지 문의 주세요.
